買樓常見問題

• 簽署臨時合約後盡快委託律師，於委託律師時議定收費
• 將臨時合約傳真或電郵至委託律師
• 買樓 ： 將大訂和樓價尾數準備妥當
• 買樓 ： 於成交日前預約律師簽妥新樓契和按揭契
• 買樓 ： 成交後通知管理處轉名，可交由律師代為通知
• 買樓 ： 向管理公司查證有沒有欠管理費和大廈維修開支，可交由律師代為查證
• 於成交日前買賣雙方驗樓，賣方於驗樓日前搬清物業中物件，只餘下合約中留下物件
• 提早知會律師如何交付鎖匙︰經律師樓或地產代理

二手樓交易，從委託地産代理計起，買家一段要花兩三個星期睇樓，之後又用大約一星期傾價錢，最後便落實簽署臨時買賣合約，支付大約樓價5%作為臨時訂金。

由簽署「臨時買賣合約」計起，一般會在14天內要到律師樓簽署「正式買賣合約」，直至成交前一兩日或當日驗樓後，支付樓價尾數，同時簽署轉名契。

樓宇成交日期會由買賣雙方傾妥，通常是在正式買賣合約後的一個半月至兩個月內完成全部交易手續。

為保障買方業權，交易時間切勿少於1個月時間。

2012年10月27日起，就任何在買入後36個月內出售的住宅單位徵收額外印花稅SSD。買賣雙方以及任何使用該文書的人須共同及個別負上繳納「額外印花稅」的法律責任。

額外印花稅是累減：賣家持有住宅6個月或以內，需支付20%的額外印花稅。

超過6個月至12個月或以內的，額外印花稅為15％。超過12個月至36個月或以內的則為10％。

買賣雙方以及任何使用該文書的人須共同及個別負上繳納「額外印花稅」的法律責任。

買賣雙方應在協商後在臨時買賣合約及買賣合約訂明由那一方(買方或賣方)繳付「額外印花稅」。

下列「近親」、「遺產中繼承」情況可豁免繳納「額外印花稅」-

• 提名原有買家的近親(即配偶、父母、子女、兄弟或姊妹)接受住宅物業權益。如多於一名被提名人，所有被提名人亦須屬近親；以及把住宅物業轉售或轉讓予近親。
• 在有關住宅物業的「可予徵收印花稅的買賣協議」或「轉易契約」上增加/刪除原有買家的近親的名字。
• 由遺囑執行人或遺產代理人出售離世者的產業，其中包括住宅物業，以及某人出售或轉讓一個從離世者遺產中繼承或根據遺囑、無遺囑繼承法律或生存者取得權取得的住宅物業。

賣家的姓名 

方法：可於土地註冊處查証 

賣家業權 

方法：可於土地註冊處查証 •聯名物業必須全部業主簽名 

單位的面積 

方法：可向地產代理查証 

僭建物 

方法：查看土地註冊處登記平面圖或於建築物條例執行處翻查圖則 

維修令 

方法：向管理公司或大廈立案法團查証 

租客 

方法：向業主查証，現埸驗樓，由業主擔保交吉或連租約出售 

管理費、各種各樣的維修費及大廈管理基金 

方法：向管理公司或大廈立案法團查証 

差餉、地稅

方法：向業主查証，索取証明

不交吉物業須查驗租約，租約必須有已付厘印証明

方法：查看租約正本

• 一手樓買家可另聘律師 獨立代表自己利益
• 俗稱樓花的預售一手樓，買家可另聘律師。
• 樓花，是地產物業市場的名詞，稱之為「花」，因為不是起好的現樓，是空中樓閣，是一種物業「期貨」，指預售尚未完成的地產發展項目，買家靠睇圖則、看地圖、參觀示範單位和依賴發展商合約中承諾來確定自己付的權利。
• 在香港，樓花買賣有兩種，其中一種樓花要預售，必須在開售前得到地政總署的預售同意書。當建築完工，地産商為發展項目取得滿意紙和入伙紙後，便可以用「現樓方式」出售。
• 因此，如果地產項目還未有政府當局發出的入伙紙，也定義為樓花。地產發展項目以樓花方式發售，對地產發展商有很大好處，在現金流方面而言，先收錢，一年半載甚至三兩年（遠期樓花）之後才交樓，即是用買家的錢幫發展商起樓，避免動用大筆資金或向銀行借錢。 在物業買家方面，如果缺乏完善規管，投資風險是有的，因為不是「現貨」，有可能「貨不對辦」，除了有現金流、銀行按揭、利息等風險之外，還有例如發展商的誠信、當地法律對投資者的保護、爛尾樓及縮水樓等潛在風險。但是，由於香港的樓花出售制度頗為完善，上述風險是受到合理控制，令買家利益得到足夠保障。
• 近年有一手樓速銷，不少買家選擇自己聘請律師獨立代表，做法相當明智，事實上，曾經有小買家在交易手續過程中，與發展商起了爭抝，例如在交易時間上，付款責任上，小買家被發展商律師要求另找律師。
• 從過去事例證明，買方與地産發展商分聘律師，在轉讓手續時，可以避開利益上衝突。葉謝鄧律師行的謝連忠律師指出，畢竟，發展商和小買家雙方的利益是不同的，甚至是有衝突，出現爭議，大家同一個律師是無可能確保公平解決的，更何況，該律師行是由發展商委派的，雙方關係深厚。
• 買家另聘獨立律師行，律師費各自負擔，十分清楚公道，各自有律師代表自己利益，亦是應有原則所在。

• 聯名購買物業的方式有兩種，其中一種俗稱的長命契，英文是Joint Tenancy，誰有最長命的話，物業的全數權益便會全部歸他所有，物業的持有人亦不可以用遺囑的方式，將物業的權益傳受給所指定的受益人。
• 長命契存有的明顯益處，就是業權會因死亡而自動轉讓，不用辦理承辦手續，最長命的人假如想將物業全部轉讓給另一人，不論是以正常買賣或以送贈方式進行，只須要在契據上寫明其餘的業權持有人已過世
• 假如長命契的業權持有人，希望將他在物業中享有的權益，交給後人來繼承，並不是沒有辦法的。他必須做一份瓜份業權的契據，並向其他的業權持有人發出通知，繼而將瓜分契據登記在田土廳的紀綠冊，這樣的工夫當然不會是平常人可以做得到，要辦理就當然要找律師了，這樣做亦可因此減少出錯的機會
• 瓜分後的業權，可以自由繼承，理論上也可以進行買賣，當然，在市場上，買樓的人只會買樓宇的全個單位，絕不會無故只買入單位中的半份。
• 聯名物業有一極大壞處，就是買賣必須要由兩人簽署方為有效，換言之，雙方如果有糾紛，例如是就買賣的價錢或時間等等，便會連累甚大，樓宇不能按市場規律順利賣出，甚或其中一人出意反意，簽了合約後卻不願簽樓契，都會造成困難。

• 在地產代理簽下臨時買賣合約(Provisional Sale and Purchase Agreement)之後，買方通常都會給予賣方一筆初訂，並且雙方同意在某日到律師行簽訂正式買賣合約(Formal Sale and Purchase Agreement)，向賣方支付餘下的大訂，通常是相等於(連同初訂在內)樓價的一成。
• 至簽訂正式樓契的日期來到，買方並沒有依時前往律師行簽契和付清買樓尾數。
• 在以上的情況，對於賣方的追索上，最低限度有兩方面。首先，賣方可以沒收訂金。賣方可以向法院提出申請，如果賣方在買方毀約之後，未能以同樣或高於合約價的價錢賣出該憧樓宇，他可以向買方追索其中之差額。
• 賣方也可選擇向法庭提出申請，強迫另一方完成該宗買賣，當然，在金錢收益上，其結果還是一樣的，但訴訟過程卻十分繁複。

買樓手續要委托律師代辦，但買家律師所辦手續和追查物業業權的專業責任，比想像高很外。一般以為律師替買家辦理買樓手續，只要上土地註冊處查看業主是誰，將屋契拿到手，繼而核對一下賣方身份証，買樓手續便宣告完成。至於草擬新樓契的程序，只是抄抄上手樓契便算了事。

律師就樓宇的業權進行追查，除了上述工夫，還要追溯樓宇對上的契據，直至足夠起碼十五年，嚴格來說，律師有責任翻查所有舊樓契，包括地契、買賣合約、按揭契、贖樓契、每一次的轉名契、加名、授權書、死亡繼承的承辦書，應有盡有，以至是超過15年長，因為樓宇的業權有過問題，即使是過了15年，還是對業權有影響，契出現問題，不可以被稱為好的業權，英文是 good title。

物業業權因以上緣故出現問題並非少見，早年樓宇買賣可以由同一個律師來代表雙方，樓宇契據很多時並不齊全，以至要走上土地註冊處翻查檔案，並索取鑑正本(Certified True Copy)。

此外，一些重要契據，尤其是授權書(power of attorney)一類的東西，可能不知去向，最惡劣的，是授權書沒有被登記在土地註冊處登記冊中，以至連副本也找不到，如此一來，樓宇的業權便肯定存有問題。

因上述情況影響樓宇交易，例子多，因此樓宇買賣和按揭手續是帶有風險。

賣樓在未付清所有樓價，便將鎖匙交給買家，對賣家來說，其益處只限於買家要負責由取匙日起的樓宇開支，這包括管理費、差餉、水電煤等東西，但至於銀行供款，則不包括在內。現時樓宇買賣，交易日期離正式合約簽署日，會有一個月之久，賣方期間最少還要供多一期樓。

在法律上，買方收了鎖匙後，便是確認樓宇的業權是純正和無瑕疵的了，對買方來說，這是一件非常危險的事情來的，接受了業權便必須依時完成交易，如果銀行在辦理按揭過程中，認為業權不妥當，因此而拒絕貸款的話，買方無法找得另些借款人替代，便注定要毀約了，其最大損失便是訂金被全數沒收，如果在取匙後進行了裝修的話，損失便會更加厲害。

買家如果為了裝修方便，在未翻查屋契前便領取鎖匙的話，大可以在收條上寫明買方保留查驗業權的權利，如果業權有疑問，買賣便可以取消，當作交易從未有進行過，各自回復原先狀態，當然，各自也會有所損失，但只是律師費而矣，買家的開支比較厲害，因代表律師已經幫了他翻查舊屋契，就單位的業權試圖驗明正身，但苦無結果，買方對律師所做了的工作，還是要付錢的，最弊的，買方可能在取匙後開始了裝修工程，突然中斷便要向裝修公司給予一定的賠償。

政府在批準私人大廈建築之前，都有由建築署發出的所謂批示圖則(Approved Plan)，這批示圖則存放在建築署的檔案紀錄之中，即使是廿多卅年前的陳年舊紀，也能一一翻查。由於僭建的建築物不屬於並批示的範圍，因此第一手之樓契就必然沒有僭建物的描述，買賣雙方根本無從以契據方式進行有關的買賣，要查清楚建築物，如閣樓和露台是否僭建，除查看樓契的描述外，還可到建築署翻查批示圖則。

另一與僭建物有關的問題，是僭建物因為是屬於非法建築物，極可能會因觸犯官地契約條款而導致政府封地，觸動的業權的問題，換言之，有僭建物便表示物業未有好的業權(Good Title)，業主沒有業權上十足的保障，加上公契也會對小業主各有所求，不准業主僭建，如果沒有僭建的業主聯手向僭建的業主提出控訴，他們如果得值的話，除了要拆除僭建物，還須賠償律師費。

市民如果想成為小業主，務必要小心緊慎，睇樓時要四周看清看楚為妙，免致購入了僭建東西後，付了錢而又察覺不屬樓契所指物業的一部份。

業主將樓宇交由地產代理招徠買家，買賣雙方談好條件，便會簽下一份所謂臨時買賣合約。

買賣雙方家簽訂臨時買賣合約，買方支付等同樓價5%上下的臨時訂金，必須於期限內與賣方簽訂「買賣合約」，並按支付支付大訂，若雙方未能就正式合約條文傾妥，買方仍要支付大訂。 

若買家未能履行上述支付大訂的責任，地産代理提供的預印妥一般臨時買賣合約條文，都是令臨時合約終止，已支付的臨時訂金會被賣方沒收。

但要注意，臨時合約必須有請晣條文，指明在賣方沒收臨時訂金(俗稱細訂)之後不再追求買方，買方才確保沒有法律的其他手尾。

任何疑問，必須先行請教對樓宇買賣有經驗的律師。