按揭常見問題

• 按揭契是由貸款銀行委派律師代辦
• 代表辦理按揭的律師行必須是貸款銀行名單內律師，因此須向律師行預先查明
• 律師代表銀行辦理按揭契，費用則由借貸人支付
• 買樓時同時辦理按揭，可以由同一間律師行進行，律師費因此可以較少
• 律師收費已是自由議訂，委派律師應先議好收費
• 轉按的律師費可低至$4,500，而買樓連按揭契，會多一至二千多元左右

葉謝鄧律師行是最早支持PAPT這種安排的律師事務所之一。 我們已經使用 PAPT 處理超過 300 筆按揭貸款交易，擁有PAPT交易新付款安排豐富的經驗。

為了進一步保護住宅按揭客戶並降低信貸和運營風險，香港銀行公會已推出試點安排，提供替代的資金支付方式，用於按揭再融資交易。允許將資金從一家銀行轉移到另一家銀行，替代作為將款項通過律師行的客戶賬戶 （client's account）。銀行客戶可以選擇將資金直接（CHATS）在銀行之間轉移。

歡迎客戶諮詢我們有關這個新的PAPT安排，我們將樂意提供協助。

• 按揭是用來保障身為銀主的銀行在貸款上的權益，因此銀行衹會找「信得過」的律師行來代辦
• 怎樣才「信得過」，沒有絶對標準，因此每間銀行都會有自己的一份名單，行內稱之為「on the list」(認可律師行）
• 如承果業主要造按揭時，必需是銀行認可的律師行才可成功辦理按揭契手續
• 如律師行不在認可律師list內，銀行便指派自己屬意的律師行來辦理，結果買樓和按揭手續由不同的律師行辦理，手續添麻煩，更加要花多律師費。

因此，買家或轉按業主，在交易前先向律師樓或銀行查詢被揀的律師行是否在銀行的「認可律師行名單」內，避免以上壞情況出現。

熟悉並從事樓宇買賣及按揭程序的葉謝鄧律師行律師陳婉明表示，該行是買樓轉按客戶的熱門之選，原因是該行在近乎所有銀行的名單上都是on list，包括一些較為泠門的銀行。

買樓要做按揭情況十分普遍，但銀行在發放一按貸款（英文first mortgage or first legal charge）在買方完成物業買賣成交前，代表銀行的律師行，會在土地註冊做查冊，了解物業是否已經承造了二按或多重按揭。另外，即使做了一按，銀行的貸款合約或按揭契條款，會規定按揭借款人在承造二按前，必須先取得一按銀行的同意（bank consent）。

如果銀行發現違規二按個案，銀行要按金管局規定向客戶作出跟進，即是採取補救行動。 

未經一按銀行同意下做了二按，等於為違反按揭契內的禁止條款，銀行有權追還所有欠款，甚至收樓。有銀行界人士表示，即使客戶存心隱瞞，銀行亦有機會將其找出，一經查證違規事實，銀行有權追收貸款，或直接加按息。

從事樓宇買賣按揭的葉謝鄧律師行陳婉明律師Sharon Chan 稱，「隱瞞二按風險極高，銀行為了確保自已遵守金管局規則，會以積極態度作出查冊，如果發現土地註冊廳有未經同意的二按登記，必定觸動銀行有所行動，例如立刻追收貸款，業主切勿這樣做」。

安老按揭計劃（reverse mortgage programme) 旨在讓55歲或以上的人士利用他們在香港的住宅物業作為抵押品，向貸款機構獲取安老按揭貸款。雖然物業已抵押予貸款機構，但借款人仍是物業業主，可繼續安居在原有物業直至百年歸老。在特定的情況下，貸款機構可終止安老按揭貸款。如該安老按揭貸款的總結欠未能全數清還 （call loan)，貸款機構將有權收回 (possession) 及出售物業 (for sale)，在這情況下，所有居住在該物業的人士將需要遷出。

在安老按揭貸款下，借款人可選擇於固定（10年、15年或20年）或終身的年金年期內每月收取年金。如有需要，亦可提取一筆過貸款，以應付特別情況。

除非安老按揭貸款在特定情況下被終止，否則在一般情況下借款人可終身毋須還款。當安老按揭貸款被終止時，物業業主（或其遺產代理人）可優先全數清還安老按揭貸款以贖回抵押物業，否則貸款機構將出售抵押物業以清還安老按揭貸款。如有差額，將由按證保險公司根據與貸款機構的保險安排承擔。如有任何餘額，貸款機構將退還給物業業主（或其遺產代理人）。